作者: 王卫国

　　广州测绘新规征求意见

　　广州市国土房管局日前公布了与《物权法》相配套的测绘新规《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)。其中规定今后广州房地产测绘要按专有部分和共有部分两部分进行，共有建筑面积不作分摊，而以“另共有面积”方式注记，并将建筑物的共用部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素。

　　《通知》于9月30日-10月20日公开征求公众意见。市民的意见或建议可通过电子邮件或邮寄(广州市豪贤路193号4楼广州市房地产测绘所，邮政编码：510030)或传真(传真电话：83199378，83370859)形式反馈。

　　道路、绿地首次纳入共有面积

　　《通知》分别从建筑物专有部分、共有部分的界定、测算及其表示方式等方面制定相关操作细则。其中规定了建筑物专有部分与共有部分的划分标准及其构成明细。

　　建筑物的专有部分需要在构造上和功能上具有独立性，包括了住宅、经营性用房以及部分公建配套设施。其中住宅的专有部分包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积等。这些物业是由业主享有专有权的。

　　共有部分的界定采用排除法，上述专有部分以外的如建筑区划内的共用地和共用建筑属于业主共有。其中包括，公共大堂、走廊过道、电梯扶梯、架空层、变电室、值班警卫室、物业服务用房等。按照《物权法》的规定，《通知》还特别将建筑区划内的道路和绿地归入房地产测绘的共有部分。

　　值得注意的是，《通知》还将地下室、地下人防工程、车位车库纳入专有部分测绘，这也就防止开发商把人防地下室和车库也作为共有面积分摊给业主的欺诈行为。

　　业主可约定公共设施划分

　　根据《物权法》的相关规定，《通知》还对以前的测绘方法进行了改进和补充，还规定了测绘成果报告书的表示方式，增设了共有建筑面积分层汇总表等项目。附图的注记方式也有了改变，共有建筑面积注记本栋的总的共有建筑面积，或加注栋外的共有建筑面积。原图还需对共有建筑面积进行分类注记，包括水平通道、垂直通道、设施设备、物业服务用房等类共有建筑面积。

　　按照新的测绘规则，今后邻里之间还可就楼道等公用设施进行约定，以更好地利用公用设施，实现双方对共有物的支配权，促进友好睦邻关系与和谐社区的建设。广州市国土房管局表示，约定共有部分是所有人之间通过合议约定某些专用部分为共用部分，这样设立有利于充分利用共有物，适应当事人意思自治的需求。　　

　　新规点评　　

　　专家：改变表述，不改变房价　

　　业内专家认为，测绘新规带来了新的问题，今后商品房销售过程中单套房屋的概念将发生变化。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，目前在售的商品房建筑面积中都包含分摊面积，有的高层楼盘分摊面积甚至达到40%。黄韬指出，目前开发商已经有一套成熟的开发模式，早已把公共物业的成本打入房价，而且目前商品房销售合同中已经按照套内面积计价。“羊毛出在羊身上，房价不会因为共有物业的表述不同而变化。”但取消分摊就难以体现住房的实用率，购房者今后可能难以比较面积相同但设计结构不同的房屋差异。

　　黄韬还认为，今后开发商可能会改变楼盘营销策略，不再承诺会所建设。目前《物权法》并没有直接明确小区会所的权属，广州新的测绘规则也没有明确会所属于专有物业，开发商将不再热衷会所营销，这可能对楼盘的档次和环境产生影响。

　　广州市房协专家委委员黄穗诚则认为，广州市拟订的测绘新规有利于明确以前含糊不清的物业权属。“过去没有算入公摊的就算是开发商的，如今在测绘中详细列出专有部分和共有部分。”但他认为开发商还是有空子可钻，今后买房只标套内面积，可能会在共有物业部分偷工减料，这需要从规划方面加强管理。　　

　　旧规不足

　　公摊面积，公“贪”面积？　

　　测绘在商品房的销售和产权登记中发挥着重要作用，由于目前大多数楼盘销售以建筑面积标示和计价，而建筑面积包括套内实用面积和公摊面积，公摊面积的多少直接决定了房屋的实用率。

　　广州市国土房管局分析指出，通过分摊确认共有建筑面积的方式不仅产生了很多面积纠纷，为部分不良开发商的欺诈行为提供了可能，还与刚刚实施的《物权法》相抵触。　　

　　不足1　摊多摊少业主蒙查查

　　据介绍，现行的分摊方式已不能满足业主的广泛需求，分摊在实际操作中存在着不合理的地方。比如，按照以前的规定，首层外围商铺和首层住户都要参与一幢大楼共有建筑面积的分摊。而首层外围商铺因出入口直接临街，实际上无需使用商场室内公共通道，首层住户也并不需要使用楼层内的楼梯或电梯。

　　此外，由于对测绘项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致共用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜。房屋分摊面积中，参与分摊的项目越多，面积差异比例受影响的程度越高。　　

　　不足2　分摊了面积削弱了权利

　　从性质及用途分析，一方面建筑物内通道、梯廊、沟管等是建筑物的共用部位、公用设施，其具有从属性和不可分割性，故不属按份共有，而是共同共有，因此不宜将这部分共用面积分摊给大楼的各业主。

　　另一方面，《物权法》规定业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。若对建筑物内的共有建筑面积进行分摊，这将削弱业主的共有和共同管理的权利和义务，违背《物权法》保护业主共有权利和义务的精神。　

　　不足3　配套设施易被开发商“贪”

　　根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有。而国家质量技术监督局于2000年发布的《房产测量规范》规定“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，两者存在冲突。

　　广州市国土房管局指出，在实际操作中，如居委会、垃圾站、公厕、电信机房等配套设施目前并没有归入业主共有部分，可能为开发商将这部公共设施出售、出租提供机会，影响业主的合法权益。　　

　　不足4　公摊面积纠纷此起彼伏

　　目前存在业主虽履行公摊面积付费义务却无法知道其所购公摊面积范围的尴尬局面；而且测量单位多数是受开发商的委托，业主没有独立的委托程序。购房人对具体的公摊内容和对应的面积都会心存猜忌，矛盾容易激化。此起彼伏的面积纠纷使得国家行政管理部门及业主、开发商渴望从旷日持久的面积纠纷中解脱出来。